Guide Immobilier Particulier Info

Cet article est une ébauche concernant l?économie. Vous pouvez partager vos connaissances en l?améliorant (comment ?) selon les recommandations des projets correspondants.

Une bulle immobilière est une bulle spéculative qui apparaît à l'échelle locale d'une région voire sur l'ensemble du territoire d'un marché immobilier. Elle est caractérisée par une hausse rapide de la valeur des biens immobiliers.

Très intimement liée à des aspects spéculatifs et psychologiques, l?augmentation des prix évolue sans rapport avec de nombreux fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif. Le marché reviendra immanquablement, sur le long terme, à sa valeur d?équilibre. Le dégonflement de la bulle peut être lent (cas des marchés immobiliers en général, en raison de la faible liquidité des biens), ou rapide : la correction des prix prend alors la forme d?un krach immobilier, laissant de nombreux propriétaires en equity négative (le montant de l'emprunt bancaire contracté est supérieur à la valeur du bien immobilier). Comme pour les différents types de bulles spéculatives, l?existence d'une bulle immobilière n?est connue de manière certaine qu?a posteriori, après son éclatement.

Lorsque la hausse des prix concerne une zone particulière (une ville, un quartier, un projet immobilier), on parle de spéculation immobilière.

Les raisons de la formation d'une bulle immobilière

• L'inflation et les anticipations d'inflation
• Les fluctuations de taux d'intérêts actuels et anticipés
• Le d'investissements dans le cas d'un krach boursier
• Les fluctuations de réglementations dans l'urbanisme, le marché locatif, ou le crédit ^[1]
• Le mimétisme comportemental (voir Mimétisme et investissement)

Il y a aussi la spéculation qui se fait dans des cas spécifiques, par exemple :

• Un changement de zonage en vue
• Une usine qui vient s'établir dans les environs.

Les causes de déséquilibre du marché sont diverses

Causes structurelles

• Concentration des populations sur certaines zones attractives professionnellement, climatiquement, culturellement, etc.
• Exode rural (dans les pays en voie de développement).

Causes conjoncturelles

• Les bulles et krachs immobiliers sont inversement corrélés aux taux d'intérêt. Des taux très bas abaissent les mensualités et poussent à s'endetter et acheter à prix fort.
• Un important surplus d'espaces inoccupés conséquent d'investissements immobiliers passés mal dirigés.

Causes réglementaires

• Le mauvais état du parc immobilier causé par une fiscalité inadaptée et par l'absence de protection des petits propriétaires.
• Un contrôle des loyers trop strict sur le marché du logement.
• Des politiques restrictives des permis de construire ; mais quand bien même ceux-ci seraient accordés de façon très libre, on ne peut pas bâtir sur les rues, et il faut bien en aménager de nouvelles.
• Une mauvaise gestion du patrimoine foncier et immobilier de l'État et la non libération du parc foncier et immobilier devenu moins utile.

Causes budgétaires

• Des politique de renouvellement urbain peu actives.
• La destruction de logements insalubres sans construction de logements neufs.

Causes sociologiques

• La fin des repères traditionnels (famille, État providence) qui rendent les individus réceptifs au stress.
• Les mythes de l'ère précédente (le golden-boy des années 1980, la nouvelle économie des années 1990) ont fait long feu et doivent laisser place à un nouveau mythe, celui du riche propriétaire terrien.
• Les rumeurs de pénuries de logement, entretenues par des mythes secondaires :
  • Le mythe d'achats massifs d'étrangers.
  • Le mythe du mini baby-boom des années 2000-2001.
  • Le mythe de la hausse du nombre d'étudiants.
  • Le mythe du marché local déconnecté des fondamentaux du marché.
  • Le mythe du mauvais entretien du parc immobilier alors que la France bénéficie du meilleur parc d'Europe.

Exemples de bulle immobilière

Bulles immobilières des années 1980

Bulle japonaise

Gonflement: Dans les années 80, les prix de l'immobilier augmentent fortement au Japon, passant de l'indice 65 en 1978 à l'indice 119 en 1990 (base 100 en 1995 - source: indicateurs OCDE). La flambée des prix touche notamment Tokyo, ou la moindre parcelle de terrain vaut une fortune ( on s'amusait alors à calculer que le prix théorique des jardins du palais de l'empereur, situés en plein centre de Tokyo était équivalent au prix de la Californie toute entière?).

Crise et dégonflement: Les prix baisseront modestement en 1990 et 1991, puis la baisse s'accélèrera. De 1990 à 2005, l'indice des prix de l'immobilier japonais connaîtra 17 années de baisse dans un contexte déflationniste généralisé.

En 2005, l'indice atteint 70, (41 % en dessous du plus haut) soit un niveau proche des prix avant la flambée.

La bulle japonaise servira de référence par la suite. Quelques mois avant le déclenchement de la crise américaine de 2007, Les Échos titraient par exemple « L'Amérique n'est pas un nouveau Japon »?

Bulles immobilières des années 2000

Bulle sur le marché immobilier américain

Le marché immobilier américain a connu une croissance très forte des prix au cours des années 2000, après le dégonflement de la bulle Internet. Une trop grande quantité de liquidités sur le marché, et des conditions de crédit « exceptionnelles » (voir subprime), seraient à l?origine de cette bulle.

Toutefois, il faut observer que l'inflation immobilière a été très variable d'un État américain à l'autre. Dans son livre Le Logement, Crise publique, Remèdes privés^[2], Vincent Bénard observe que, dans les États où la réglementation foncière est peu contraignante,l'offre de logements s'est adaptée à la demande, et les prix ont peu augmenté. Il en est ainsi du Texas. Par contre, là où les contraintes administratives sont fortes (exemple : Californie), les prix se sont envolés.

Cette analyse ne peut cependant être généralisée à l'ensemble de la planète, dans la mesure où certains pays européens à réglementation foncière contraignante n'ont pas connu de hausse (exemple de l'Allemagne) et où certains pays à réglementation foncière non-contraignante ont pu connaître une hausse importante (exemple de l'Irlande). Les constructions de nouveaux logements, bien loin d'entraîner une régulation de l'offre, de la demande et des prix, ont souvent produit un effet inverse, tirant vers le haut le prix de l'immobilier ancien (cas de la France), ce qui souligne le caractère spéculatif du marché de l'immobilier au début des années 2000.

Le dégonflement rapide de la bulle immobilière américaine (voir (en) United States housing bubble) en 2007 a engendré une crise monétaire et financière mondiale, connue sous le nom de crise des subprimes.

Et dans le reste du monde ?

Selon le magazine The Economist dans un article du 16 juin 2005^[3], il existerait en 2005 une bulle immobilière dans l'ensemble des pays suivants : États-Unis, Angleterre, Australie, Nouvelle-Zélande, Irlande, Espagne, (voir à ce sujet l'article Bulle immobilière espagnole), Afrique du Sud, Inde, Chine et France.

Bulles immobilières en France

Article connexe : Marché immobilier français.

Historique du marché immobilier français

Tunnel de J. Friggit : historique de l'indice des prix immobiliers français 1965-2006

Le marché immobilier français a été profondément destructuré par la Seconde Guerre mondiale. La loi de 1948, en fixant par décret le prix des loyers des logements anciens, a eu une influence importante sur ce marché, notamment en favorisant la construction dans les villes. Les prix ont alors rebondi rapidement vers leurs standards historiques. Depuis 1965, les prix (en euros constants) du marché immobilier français ont fait preuve d'une relative stabilité. Jacques Friggit, IPC chargé de mission au Conseil général des ponts et chaussées, a observé que les prix des logements étaient reliés à la croissance des revenus des ménages et qu'ils oscillaient avec une marge de 10 % autour d'une tendance longue (tunnel de Friggit)^[4].

Les prix en France ont été confinés dans le tunnel pendant plus de 37 ans jusqu'en 2002. Une exception concerne les prix des logements dans la région parisienne puisque ceux-ci sont en effet très largement sortis de ce tunnel en 1988 pour atteindre un maximum (plus de 50 % au-dessus de la tendance historique) en 1991. La spéculation immobilière entretenue par les marchands de biens est souvent tenue comme responsable de ce pic. À ce boom suivra une correction violente connue comme le krach immobilier de 1991 où les prix baissèrent fortement (de 30 % à 40 % dans certains secteurs) jusqu'en 1997.

Durant la période 1998-2001, le marché a évolué dans la limite basse du tunnel de Friggit. Finalement, une croissance explosive des prix s'est produite à partir de 2002, cette fois-ci sur l'ensemble du territoire français. Déjà en octobre 2004, Jacques Friggit estimait que « l?évolution récente du prix des logements apparaît historiquement anormale »^[5]. À la fin du premier trimestre 2007, l'indice pour l'ensemble du territoire est supérieur de 72 % à à sa tendance historique (80 % en Île-de-France et 68 % sur le reste du territoire).

La bulle des années 2000

Les indicateurs de l?état du marché immobilier français

Différents critères permettent de décrire le marché immobilier français.

Évolution des prix immobiliers en glissement annuel entre 1997 et 2006 (Fnaim/BIPE/Empruntis)

Évolution des prix en glissement annuel 

L'évolution de cet indice de 1997 à 2006 est représentée sur la figure suivante. L'histogramme met en valeur la croissance et la sortie rapide du tunnel de Friggit. La période 2002-2005 où des hausses annuelles supérieures à 10 % ont été observées est particulièrement mise en valeur. Depuis 2005, la hausse des prix ralentit nettement. Selon les prévisions du BIPE, le glissement annuel sera de 6 % en 2006. Une autre enquête, publiée en décembre 2006 par l'institut Xerfi, prédit même une baisse de 25 % à l?horizon 2010^[6]

Évolution de l'indice de solvabilité des primo-accédants entre 1999 et 2006. Capacité d'achat moyenne en bleu (en 2006 : 48,8 m²), marge de solvabilité en rouge (Crédit foncier/ESSEC)^[7]

Indice de solvabilité des primo-accédants 

Le graphique rapporte l'évolution de la capacité d'achat et la marge de solvabilité selon l'indicateur Crédit foncier/ESSEC^[8]. La capacité d'achat moyenne est calculée comme la capacité d'achat en m² avec un taux d'effort moyen de 28 % et une durée de remboursement moyenne (19 ans). La capacité d'achat maximale est calculée pour un taux d'effort de 35 % et une durée maximale de 25 ans. La marge de solvabilité est la différence entre ces deux capacités. Au premier semestre 2006, la capacité moyenne d'un ménage primo-accédant éligible est de 48 m² en France métropolitaine en baisse de 17 % par rapport à celle estimée au premier trimestre de l'année 2000. La marge de solvabilité n'est plus que de 14 m² en 2006 et est en forte diminution (48 % par rapport à l'année 2000). La croissance des prix a donc eu un impact important sur la solvabilité des ménages primo-accédants.

Différents mécanismes ont permis d'amortir partiellement son impact durant cette période. Mais ni l'allongement de la durée d'endettement, ni la baisse des taux d'intérêt d'environ 2,72 points entre les deux extremums (5,61 % le 19/01/2000 à 3,07 % le 23/09/2005)^[9] et ni le lancement du nouveau prêt à taux zéro en 2005 n'ont suffi à compenser cette hausse des prix.

Évolution du taux d'intérêt de l'obligation à 10 ans du Trésor français à taux fixe (source : Agence France Trésor^[9]). Ce taux d'intérêt sert de référence aux établissements financiers pour les prêts immobiliers à taux fixes

Autres indices de solvabilité

D'autres indices de solvabilité sont calculés et publiés par d'autres organismes financiers. Ils ont pour point commun de tous relever une dégradation de la solvabilité des ménages proche de ceux observés lors du krach immobilier de 1991 :

• Crédit agricole "En 2007, croissance zéro des prix de l?ancien"^[10],
• BNP Paribas "Quelle fin de cycle pour l'immobilier français ?"^[11],
• Jacques Frigitt de l'association ADEF "Données statistiques"^[12].

Les principales données en 2006 et 2007

Il est toujours difficile de prévoir les prix futurs. En revanche, les tendances historiques et récentes des prix peuvent donner des indications précieuses sur l'état du marché immobilier. Ainsi, les prix ont baissé de 40 % en euros constants dans tous les arrondissements de Paris entre 1991 et 1996^[13]. Entre 1997 et 2007, les prix des maisons et des appartements ont augmenté de 142 %^[14].

Les premiers signes d'un retournement du marché sont perceptibles depuis l'été 2007 :^[15]

• Chute du nombre de ventes de logements neufs entre le premier et le deuxième trimestre 2007 (-12 % selon la fédération des promoteurs)
• Baisse des prix de 1,5 % en juillet et 1,4 % en août selon la FNAIM
• Brutale augmentation des stocks de logements invendus au deuxième trimestre 2007

La baisse s'accentue en 2008

En Mai 2008, les professionnels de l'immobilier français s'accordent à parler d'une baisse à hauteur de 3%. Les médias amplifient le phénomène et certains instituts d'analyse (Xerfi, SFAI) prévoient déjà un réajustement des prix en France de -25% d'ici 2010.

Le 1° juillet 2008, le Réseau CENTURY21 annonce à la presse un "coup d'arrêt sur les loyers"^[16].

En août 2008, Jacques Friggit évoque dans le journal Les Échos le scénario d?une baisse des prix de 35% sur 6 ans^[17].

La faible solvabilité des ménages, la hausse du taux des crédits et la spéculation boursière sur les denrées alimentaires et les matières premières risquent à moyen terme d'accentuer le déséquilibre du marché immobilier français.

Le 28 août 2008, le quotidien Libération n'hésite plus à titrer sa une « Immobilier : le krach au coin de la rue », alors que jusque là, le mot était quasiment tabou dans ce secteur.^[18]

Le 10 septembre 2008, les statistiques des notaires indiquent une baisse du volume des ventes dans l'ancien de 25% au premier semestre 2008 par rapport à celui de 2007. Le marché du logement neuf a quant à lui baissé de 34%. ^[19]

Le 28 octobre 2008, le Ministère de l'Écologie annonce une baisse de 23,3% du nombre de permis de construire (111 342 unités) au 3^e trimestre 2008 par rapport au 3^e trimestre 2007, cependant que le nombre de mises en chantier reculait de 8,1% (-11,8% sur 12 mois).^[20]

Les zones où les déséquilibres immobiliers posent le plus de problèmes en France

• Région parisienne
• Corse
• Littoral

Situation à Paris

Les prix ont baissé de 40 % à Paris entre 1991 et 1998 en euros constants^[21], avant de reprendre une ascension très forte (plus de 100 % entre 1998 et 2007).
En 2007, les prix sont donc 20% plus élevés que pendant le pic de 1991.

Mythes et psychologie

Contrairement à certains produits de consommation courante, les prix de l'immobilier sont très difficiles à déterminer. En fait, le « juste prix » est établi au regard des transactions précédentes.

Cela soulève deux problèmes :

• d'une part, difficulté de connaître les prix des transactions réalisées,
• d'autre part, chaque appartement ou maison étant unique, difficulté de définir un prix moyen pour des biens différents.

Ainsi, la psychologie joue un rôle fondamental dans la détermination des prix de l'immobilier. La hausse comme la baisse des prix est alors un phénomène auto-alimenté, selon que les médias influencent ? volontairement ou non ? les ménages dans leurs achats immobiliers.
Certains mythes subsistent ? par exemple : « l'immobilier ne fait que monter », ce qui est absolument faux si l'on regarde l'historique des prix immobiliers sur les cent dernières années, qui montre plutôt l'existence de cycles dans les prix de l'immobilier^[22].

Notes et références de l?article

Voir aussi

Articles connexes

• Bulle spéculative
• Marché immobilier
• Évaluation immobilière
• Glossaire de l'immobilier
• Étalement urbain
• Indice Case-Shiller
• Patrimoine immobilier
• Politique de la ville
• Plan local d'urbanisme
• Trou noir de l'immobilier
• Collectif Jeudi Noir

Liens et documents externes

• Eclatement de la bulle sur le marché immobilier américain, article de Stéphane Sorbe dans la revue Trésor-Eco de la DGTPE
• Site sur la mécanique de la bulle immobilière et sur son actualité.
• Proposition de loi tendant à lutter contre les excès des ventes par lots et de la spéculation immobilière (M. Patrick Beaudouin)

• Portail de l?économie
• Portail de la finance