Guide Immobilier Particulier Info

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Une bulle immobilière est une bulle spéculative qui apparaît à l'échelle locale d'une région voire sur l'ensemble du territoire d'un marché immobilier. Elle est caractérisée par une hausse rapide de la valeur des biens immobiliers.

Très intimement liée à des aspects spéculatifs et psychologiques, l?augmentation des prix des biens immobiliers évolue sans rapport avec de nombreux fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif. Le marché reviendra immanquablement, sur le long terme, à sa valeur d?équilibre. Le dégonflement de la bulle peut être lent (ce qui est lecas des marchés immobiliers en général, en raison de la faible liquidité du marché), ou rapide : la correction des prix prend alors la forme d?un krach immobilier, laissant de nombreux propriétaire en negative equity (en) (le montant de l'emprunt bancaire contracté étant supérieur à la valeur du bien immobilier). Comme pour les différents types de bulles spéculatives, l?existence d'une bulle immobilière n?est connue de manière certaine qu?a posteriori, après son éclatement.

Lorsque la hausse des prix concerne une zone particulière (une ville, un quartier, un projet immobilier), on parle de spéculation immobilière.

Contexte

La notion de bulle spéculative a souvent été observée au niveau du marché de titres. A première vue, l'immobilier serait donc un actif moins susceptible à une telle dynamique spéculative, le marché immobilier étant caractérisé par une liquidité beaucoup plus faible, des coûts de transaction très important et représentant une part souvent non négligeable du bien. Néanmoins, ils remplissent certaines conditions qui les exposent aux bulles spéculatives. L'économiste Karl Case souligne le fait que chaque bien immobilier étant unique cela rend l'évaluation de la valeur intrinsèque difficile. De plus, le montant de la rémunération des intermédiaires immobiliers dépendent directement de cette valeur et ont intérêt à la hausse des prix ^[1]. Jean Tirole souligne également d'autres facteurs ^[2]. Le premier est qu'un bien immobilier est un bien durable et permet aux vendeurs de pouvoir espérer le revendre plus tard avec un espoir de plus value. Le second est que le marché immobilier peut également être l'objet d'une croyance populaire que les prix sont en perpetuelle augmentation.

Les raisons de la formation d'une bulle immobilière

Quelles raisons expliquent le déséquilibre entre l'offre et la demande responsable initialement de la formation d'une bulle. La théorie des anticipations rationnelles permet pourquoi des acteurs peuvent anticiper un hausse des prix provoquant ainsi l'emballement du marché. Les causes de déséquilibre du marché sont nombreuses et diverses :

Causes structurelles

• Concentration des populations sur certaines zones attractives professionnellement, climatiquement, culturellement, etc.
• Exode rural (dans les pays en voie de développement).

Causes conjoncturelles

• Les fluctuations de taux d'intérêts actuels et anticipés :les bulles et krachs immobiliers sont inversement corrélés aux taux d'intérêt. Des taux très bas abaissent les mensualités et poussent à s'endetter et acheter à prix fort.
• L'inflation et les anticipations d'inflation
• Le report d'investissements dans le cas d'un krach boursier
• Un important surplus d'espaces inoccupés conséquent d'investissements immobiliers passés mal dirigés.

Causes réglementaires

• Les fluctuations de réglementations dans l'urbanisme, le marché locatif, ou le crédit^[3]
• Le mauvais état du parc immobilier causé par une fiscalité inadaptée et par l'absence de protection des petits propriétaires.
• Un contrôle des loyers trop strict sur le marché du logement.
• Des politiques restrictives des permis de construire ^[4]; mais quand bien même ceux-ci seraient accordés de façon très libre, on ne peut pas bâtir sur les rues, et il faut bien en aménager de nouvelles.
• Une mauvaise gestion du patrimoine foncier et immobilier de l'État et la non libération du parc foncier et immobilier devenu moins utile.

Causes budgétaires

• Des politique de renouvellement urbain peu actives.
• La destruction de logements insalubres sans construction de logements neufs.

Causes sociologiques

• La fin des repères traditionnels (famille, État providence) qui rendent les individus réceptifs au stress.
• Les mythes de l'ère précédente (le golden-boy des années 1980, la nouvelle économie des années 1990) ont fait long feu et doivent laisser place à un nouveau mythe, celui du riche propriétaire terrien.
• Le mimétisme comportemental (voir Mimétisme et investissement) entretenu par des mythes.

Mythes et psychologie

La psychologie joue un rôle fondamental dans la détermination des prix de l'immobilier. Une expérience réalisée par les économistes Karl Case et Robert Shiller ^[5] met en évidence ces phénomènes d'une manière empirique. En effet, en mai 1988, ils soumettent à 3870 ménages américains à des questionnaires sur leurs sentiments par rapport aux évolutions récentes du marché dans 5 villes. Les cinq marchés immobiliers sont caractérisés par des états trés différents: plein boom à San-Francisco et à Anaheim en Californie, phase de correction suite à bulle à Boston et enfin un marché stable à Milwaukee. Pour une écrasante majorité des sondés, les réponses sont loin d'être en phase avec les fondamentaux montrant une quasi absence de connaissance des mécanismes sousjacent au mouvement des prix. A la question: « Les prix de l'immobilier explosent. Si je n'achète pas maintenant, je ne pourrais plus acheter une maison plus tard », 74 % ont répondu positivement en Californie, 40 % à Boston alors que le marché est en baisse et 28 % à Milwaukee. Majoritairement, ce sont donc dans les marchés en phase de boom que les mythes se développent et se propagent, les relations indivuelles jouant un rôle prépondérant. Finalement, en général les investisseurs ont une connaissance sommaire des fondamentaux écoonmiques et les espérances, attentes psychologiques jouent un rôle majeur sur la détermination du prix que les gens sont disposés à payer pour un bien immobilier.

De nombreux mythes concernant l'immobilier existent à travers le monde et les âges:

• l'immobilier ne fait que monter ^[6].
• Le mythe de la pénurie ^[7].
• Le mythe d'achats massifs d'étrangers.
• Le mythe du mini baby-boom des années 2000-2001.
• Le mythe de la hausse du nombre d'étudiants.
• Le mythe du marché local déconnecté des fondamentaux du marché.
• Le mythe du mauvais entretien du parc immobilier alors que la France bénéficie du meilleur parc d'Europe.

La théorie de Robert Shiller est que ces mythes s'auto-alimentent grâce aux relations, discussion entre personne mais aussi l'amplification par les médias provoquant un phénomène d'emballement aboutissant à la hausse brutale des prix et à une bulle.

Relation entre marché foncier et marché immobilier

Le fait que ce soit le prix de la construction qui influence le prix du foncier ou l'inverse à savoir la demande en terme de construction qui fixe le prix du foncier est largement débattu. Différents effets au niveau du marché immobilier et le marché foncier ont été décrit par Vincent Renard même si le mécanisme global demeure complexe. Sur le long terme, le compte à rebours

Le compte à rebours

L'effet multiplicateur

L'effet de cliquet

Cette figure décrit l'effet de cliquet observé lorsqu'un marché immobilier est gouverné par la demande et que celle-ci se retourne selon l'économiste Karl Case. D'abord la demande chute, les acheteurs cessent leurs recherches et leurs offres d'achat. De l'autre côté, les vendeurs maintiennent le niveau de prix antérieur. Le nombre de transactions chutent, les prix demeurant constant. Il s'agit du prix de marché observé par les agents immobiliers néanmoins ce prix ne permet pas à l'offre disponible sur le marché de trouver preneur provoquant ainsi un gonflement du stock de biens immobiliers à vendre.

Dans le cadre de l'étude des cycles immobiliers, il a été parfois observé une asymétrie ou du moins une résistance à la baisse lors du débat de la phase baissière. Ce phénomène a été expliqué par Vincent Renard ^[8] par l'effet de cliquet qui provoque un frein à l'ajustement du marché. Il correspond au comportement des propriétaires fonciers (particuliers ou personnes morales) qui ne souhaitent pas mettre en vente leurs terrains lors du climat du début de la phase de baisse. La diminution de la liquidité du marché foncier provoque ainsi une tension sur l'offre de foncier. Celle-ci est caractérisée par une chute notable des transactions mais par une forte résistance des prix à la baisse. Cet attentisme est principalement expliqué par le fait que les vendeurs mettent en vente leurs biens à prix initial trop élevé qui est souvent basé sur une anticipation, extrapolation des hausses antérieures de prix. Il est également relié à l'aversion psychologiques des vendeurs à accepter des pertes ^[9] et par conséquent il est souvent observé un refus des vendeurs de baisser le prix sur une période prolongée ^[10]. Une meilleure transparence des marchés est souvent suggérée comme une possible solution afin de limiter cet effet.

Cycle Immobiliers

Les cycles immobiliers au cours d'une période de 35 ans (1970-2005) ont été étudiées dans les 18 pays développés par l'OCDE. L'objectif de cette étude était de chercher des éléments dans les cycles précédent pouvant expliquer l'intensité du cycle de hausse observé depuis 2000 dans les principaux pays développés ^[11]. 44 cycles caractérisés par des hausses significatives de prix ajustés de l'inflation ont été observé ces 35 dernières années dans les 18 pays générant ainsi une moyenne de 2.6 cycles de hausse par pays durant cette période. Il est important de noter que la durée moyenne des cycles de hausse de prix est relativement longue en comparaison avec les cycles observés pour les autres actifs, en moyenne 23.7 trimestres soit environ 6 années. La hausse moyenne des prix, en tenant compte de l'inflation durant un cycle de haussier est de 30,2  % mais derrière cette moyenne se cache des disparités importantes. Le meilleur exemple étant le cycle finlandais souvent pris comme modèle pour expliquer la crise actuelle où une hausse des prix de 111,8  % a été observée en une dizaine années.

47 phases de baisse significatives ont également été identifiées durant la période (1970-2005). Il est important de noter que le cycle baissier en cours à partir de fin 2006 n'est pas pris en compte dans le tableau ci-dessous. En moyenne, chaque pays développé a connu 2.6 phases de baisse durant cette période avec une durée moyenne de 21.4 trimestres soit environ 5 années et demie avec une baisse moyenne de 25,7 % des prix ajustés de l'inflation. Il est intéressant de noter qu'en moyenne que ce soit au niveau des durées et des amplitudes, les chiffres correspondant aux phases de baisse sont relativement proches de celles des phases de hausse. De la même manière, des baisses bien plus importantes peuvent être notées comme en Finlande (-49,7 %) ou aux Pays-Bas (-50,4 %) indiquant que l'évolution des prix immobiliers à la hausse mais aussi à la baisse peut être soumis à une volatilité importante même sur si elle se déroule sur une période de plusieurs années.

Enfin, le tableau suivant illustre parfaitement le caractère cyclique du marché immobilier en général en contradiction avec l'adage populaire que "l'immobilier ne baisse jamais". Sauf rares exceptions, chaque cycle de hausse peut être mis en correspondance avec un cycle de baisse. De la même manière, les différents chiffres de baisse de prix, certes ajustés de l'inflation, contredisent la croyance populaire qui veut "qu"acheter un logement est toujours un investissement de bon père de famille et ne peut pas perdre plus de 30 % de sa valeur comme un produit financier"^[12]. Si l'on se réfère à la définition d'un krach communément admise c'est à dire à une chute de plus de 20 % de la valeur des actifs sur une période donnée, peu "d'atterrissage en douceur" peuvent être finalement identifiés dans les différents cycles.

Indicateurs Economiques

De manière à essayer d'identifier les bulles économiques avant leur explosion, les économistes ont développé un certain nombre d'indicateurs financiers ou économiques qui peuvent être utilisés de manière à estimer si le bien immobilier n'est pas surévalué. En comparant, les niveaux actuels de ces indices par rapport aux valeurs passées qui se sont montrées insoutenables sur le long terme (et qui ont abouti ou ont été accompagné par un krach) , il est possible d'estimer d'une manière rationnelle si les valeurs des biens immobiliers dans une région précises correspondent à leur valeur intrinsèque. Généralement les indicateurs décrivent deux aspects intimement liés de la bulle immobilière: une partie est liée à la valeur du bien et l'autre à la dette financière ou l'effet de levier. Les indices liés à la valeur permettent d'indiquer la cherté des biens immobiliers par rapport à ce que les acheteurs peuvent payer tandis que ceux basés sur la dette mesurent l'évolution du niveau d'endettement des ménages suite à l'achat (il permet également de mesurer l'exposition accumulée par les banques par la production du crédit).

Les indices de Solvabilité Immobilière

• Le ratio prix/revenu est l'indicateur basique de solvabilité immobilière dans une région déterminée. Généralement, il est défini par le rapport entre le prix médian des biens immobiliers et le revenu médian des ménafes disponible. Il est exprimé sous la forme d'un pourcentage ou alors en fonction nombre d'années de revenus. Il peut être calculé de manière séparée pour les primo-accédants et va alors chercher à caractériser l'accessibilité. au marché immobilier. Lorsque ce ratio est appliqué à des indvidus, il peut correspond alors à un indicateur de décision d'octroi du prêt souvent utilisé dans les pays anglosaxons. L'utilisation de cet indice est intéressante, en effet selon des calculs de Goldman Sachs, une comparaison des prix médian immobiliers par rapport aux revenus médians des ménges permettait de conclure qu'aux Etats-Unis en 2005, le marché immobilier était surévalué de 10%.

• Le ratio apport/revenu correspond à l'apport minimum nécessaire pour obtenir un emprunt. Il est généralement exprimé en mois ou en revenu annuel. Il est particulièrement important pour les primo-accédants sans capital immobilier; si l'apport exigé devient trop important, les acheteurs sont alors écartés du marché . Par exemple en 2004, il était exigé comme apport une année de revenus au Royaume-Uni. Dans tous les cas, l'utilité de cet indice est débattu; En effet, l'apport exigé devrait normalement augmenter avec la valeur des maisons mais les banques relâchent généralement leurs exigences durant une bulle.

• L' indice de solvabilité mesure le ratio du coût mensuel de l'emprunt ramené aux revenus des accédants. Cet indice est largement utilisé au Royaume-Uni où la majorité des emprunts immobiliers sont à taux variables et indexés par rapport au taux à court terme du marché bancaire. Il offre une mesure plus réaliste de la capacité de la solvabilité par rapport à l'indice rudimentaire correspondant au prix immobilier/ratio puisqu'il dépend des taux d'intérêts. Néanmoins, il est plus difficile à calculer et ratio prix immobilier/revenu demeure largement utilisé par les experts.

• Le Coût d'opération relatif est le ratio du prix médian immobilier ramené aux revenus medians annuels des ménages. Historiquement cet indice a souvent oscillé autour d'une valeur de 3 voire moins mais il a augmenté d'une manière brutale ces dernière années dans de nombreux pays atteignant. Cet indice est utilisé par l'étude internationale de la solvabilité dans les six pays suivants (Australie, Canada, Irlande, Nouvelle-Zélande, Royaume-Uni et Etats-Unis) publié par l'institut de recherche Demographia .

Taux d'endettement

• Le taux d'endettement ou ratio du service de la dette correspond au rapport entre les mensualités de l'emprunt et le revenu disponible. Lorsque le rapport devient trop grand, les ménages deviennent majoritairement dépendant de la hausse des prix de l'immobilier afin de rembourser leurs dettes. Une variante de cet indicateur estime le total des coûts liés à la propriété en incluant les remboursement d'emprunts, les charges courantes et les taxes foncières à un pourcentage d'un revenu typique d'un ménage avant impôts (voir par exemple le rapport économique pour le marché canadien RBC). En France, une régle déontologique souvent adoptée car on estime qu'au delà il existe un risque important de surendettement est que le taux d'endettement correspond à l'ensemble des crédits dont celui immobilier ne doit pas dépasser 33 % du revenu mensuel du ménage. Néanmoins, cette règle n'a pas fordément appliquée par tous les acteurs financiers certains préférant utiliser le reste à vivre à savoir les ressources minimales dont dispose un ménage pour pouvoir faire face aux dépenses courantes.

• Le ratio Dette immobilière/Capital correspond au rapport entre la dette liée à l'emprunt immobilier et la valeur du bien immobilier en nantissement; Il correspond à une mesure de l'effet de levier. Ce ratio augmente (Dans les pays où il est possible de se refinancer et de transformer le capital immobilier amorti en argent) par un second emprunt ou prêt hypothécaire rechargeable. Un indice de 1 correspond à un effet de levier de 100  %; lorsqu'il est supérieur à 1, il indique une situation de negative equity (en).

Taux de propriétaires, PER, Indice de rentabilité locative

• Le taux de propriétaires est la proportion de ménages qui est propriétaire de son logement à l'opposé du locataire. Ce taux tend à augmenter avec les hausses de revenus. Souvent le gouvernement favorise le fait d'être propriétaire avec des exemptions de taxes ou des aides à l'emprunt afin de faciliter l'accession à la propriété. Si une hausse du taux de propriétaire n'est pas dû à une augmentation des salaires, il peut signifier qu"un certain nombre d'acheteurs ont tenu à bénéficier des taux d'intérêts bas (qui peuvent éventuellement réaugmenter lorsque l'économie redémarre) ou que les emprunts immobiliers sont octroyés beaucoup plus facilement à des emprunteurs potentiellement non solvables. De ce fait, un taux élevé de propriétaires couplé à une augmentation du taux de prêts à risques (comme les prêts subprimes aux états-unis) peut signaler une bulle gonflée par l'endettement.

• Le price earning ratio ou PER est un indicateur très courant fin d'évaluer la valeur intrinsèque d'un actif car il correspond au coefficient de capitalisation des bénéfices. Afin de calculer cet indice dans le cas d'un bien immobilier, il est nécessaire de diviser la valeur de la maison par ses revenus nets potentiels qui sont son loyer annuel corrigé des dépenses à savoir les charges d'entretien et les taxes foncières. Le calcul est donné par la formule suivante:

Cet indice permet est un indicateur intéressant car il permet de comparer les PER d'autres classes d'actifs afin de sélectionner l'investissement à priori le plus rentable.

• Le ratio prix/loyer est le coût moyen d'achat du bien divisé par le nombre de loyers perçus ou alors le loyer estimé qui serait perçu si le bien était mis en location (dans le cas d'un achat pour y habiter):

Celui-ci est souvent calculé aux Etats-Unis à partir des loyers équivalents publié par le bureau des statistiques du travail. Il permet de mesurer pour chaque euro investi, le nombre d'euro en retour reçu en loyer (ou en loyer qui a été économisé). Les loyers comme les bénéfices d'entreprises ou les revenus sont en général fortement lié à la loi de l'offre et de la demande et aux fondamentaux économiques; Une bulle ou une surévaluation des loyers ou des salaires a rarement ou jamais été observée. Ainsi une hausse brutale des prix de l'immobilier associée à un marché de location plat est un indice important pour signaler l'existence d'une bulle. Ainsi, en octobre 2004 aux états-unis le ratio prix-loyer était supérieur de 18 % à la moyenne long terme.^[13].

• L'indice rentabilité locative brute est un indice souvent utilisé au Royaume-Uni et en France est correspond au loyer annuel divisé par le prix du bien immobilier et exprimé sous la forme d'un pourcentage :

Il s'agit de l'inverse du ratio prix-loyer. L'indice de rentabilité locative nette peut aussi être calculé en calculé le loyer mensuel net où les charges du bailleur ont été déduites avant de faire le même calcul; dans ce cas, il s'agit de l'inverse du PER décrit juste auparavant. ^[14]. Il existe d'autres indicateurs de rentabilité locative comme le taux de rendement interne ^[15]

• Le taux d'occupation (à l'opposé: taux de vacance) est essentiellement le nombre d'unité occupée divisé par le nombre total d'unités (Au niveau de l'immobilier commercial, il est exprimé en termes de m² pour différentes catégories de batiments). Un faible taux d'occupation signifie que le marché est caractérisé par une surabondance de biens disponibles.

Exemples de bulle immobilière

Bulle immobilière des années 1920 en Floride

La bulle immobilière des années 1920 en Floride est la première bulle immobilière à atteindre cet État. Éclatant en 1926, laissant derrière elle des cités entières en chantier et des quartiers à l'état d'ébauche. Cette bulle immobilière, comme les précédentes et les suivantes, repose sur un accès facile au crédit, l'arrivée de nombreux spéculateurs externes au marché immobilier de l'État de Floride et des prix augmentant rapidement.

Bulle immobilière japonaise des années 1990

Indice historique des prix du foncier du Japon (1965-2008)

Dès 1986, le gonflement de la bulle commence et les prix du foncier augmentent fortement au Japon. Par exemple, l'indice du Japan Real Estate Institute concernant le foncier à usage résidentiel passe de l'indice 50 en 1978 à l'indice 126.1 en 1991. Comme le montre, le graphique la bulle foncière fut beaucoup plus importante dans l'immobilier commercial. L'augmentation des prix est globalement très largement supérieure à l'inflation mésurée sur les prix à la consommation. La flambée des prix touche les six principales métropoles japonaises et en particulier la capitale Tokyo où la moindre parcelle de terrain vaut une fortune (on s'amusait alors à calculer que le prix théorique des jardins du palais de l'empereur, situés en plein centre de Tokyo était équivalent au prix de la Californie toute entière?).

Un atterrissage relativement dur au niveau économique sera provoqué par le dégonflement de la bulle immobilière japonaise. Les prix immobiliers baisseront de manière graduelle, d'abord modestement en 1990 et 1991, puis la baisse s'accélèrera. De 1990 à 2005, l'indice des prix de l'immobilier japonais connaîtra 17 années de baisse dans un contexte déflationniste généralisé. En 2005, l'indice résidentiel atteint 77.3, (37 % en dessous du plus haut) soit un niveau proche des prix de 1982 avant la flambée. La bulle foncière japonaise et la déflation sévère qui a accompagné son éclatement sert de modèle aux économistes et aux banques centrales afin de définir des scénarios d'éclatement de bulle d'actifs. Quelques mois avant le déclenchement de la crise des crédits subprimes en 2007, Les Échos titraient par exemple « L'Amérique n'est pas un nouveau Japon »? ^[16]

Bulle immobilière américaine des années 2000

Le marché immobilier américain a connu une croissance brutale des prix au cours des années 2000, après le dégonflement de la bulle Internet. Comme le montre, l'indice des prix immobiliers américains ajustés de l'inflation publié par Robert Shiller, la bulle immobilière américaine a été d'une intensité sans équivalent historique sur une période supérieure (1890-2009) de plus de 100 ans. Toutefois, il faut observer que l'inflation immobilière a été très variable d'un état américain à l'autre; la hausse de l' indice Case-Shiller sur 7 ans a dépassé les 275 % à Los-Angeles ou Phoenix et seulement 27 % à Détroit. La chronologie permet de déceler les décisions dont certaines remontent au New-Deal ayant eu une influence dans la crise. Néanmoins une mania pour l'accessation à la propriété, une trop grande quantité de liquidités sur le marché, et des conditions de crédit « exceptionnelles » voire laxistes au niveau des emprunts à risques (voir subprime) sont parmi les causes principales avancées afin d'expliquer l?origine de cette bulle. Le dégonflement rapide observé à partir de 2007 correspond au krach immobilier américain des années 2000. Ce dernier a engendré une crise monétaire et financière mondiale, connue sous le nom de crise des subprimes.

Indice historique long terme des prix des logements US (1890-2008) ajusté de l'inflation.

Indice Case&Shiller (2000-2008) des principales villes US.

Bulle immobilière espagnole des années 2000

Bulles immobilières en France

Bulle immobilière française des années 1990

Entre 1987 et 1991, les prix de l'immobilier se sont envolés principalement à Paris, en région parisienne et sur la côte d'azur avec une spéculation importante des marchands de biens, sans corrélation avec les indicateurs de croissance économique ou d'augmentation du niveau de vie des habitants. En août 1990, la guerre du golfe marquera le coup d'arrêt du gonflement de cette bulle localisée. En 1991, les ventes se sont quasiment stoppées, marquant le début du krach immobilier. Dans les années qui ont suivi, de 1992 à 1996, les prix de l'immobilier ont constamment baissé (jusqu'à -30 à -40 % dans certains secteurs) pour atteindre de nouveau une valorisation en adéquation avec les fondamentaux économiques du pays.

Bulle immobilière française des années 2000

Une croissance brutale des prix immobiliers français s'est produite à partir de l'année 2002, cette fois-ci sur l'ensemble du territoire français. Déjà en octobre 2004, Jacques Friggit estimait que « l?évolution récente du prix des logements apparaît historiquement anormale » ^[17]. Entre 1997 et 2007, les prix des maisons et des appartements ont finalement augmenté de 142 % ^[18]. Selon la banque BNP-Paribas, les prix de l'ancien ont quant à eux augmenté de 155 % sur le territoire national, et de 191 % à Paris correspondant à une multiplication des des prix par un facteur trois ^[19]. Depuis 2008, le marché immobilier est en crise correspondant au cycle de correction.

Une bulle immobilière mondiale ?

Selon le magazine The Economist dans un article du 16 juin 2005 ^[20], il existait en 2005 une bulle immobilière dans l'ensemble des pays suivants : États-Unis, Angleterre, Australie, Nouvelle-Zélande, Irlande, Espagne, (voir à ce sujet l'article Bulle immobilière espagnole), Afrique du Sud, Inde, Chine et France. Le tableau suivant ^[21] illustre le fait que durant la période 2000-2005, la majorité des pays développés ont vu des hausses significatives de prix bien au-delà de l'inflation avec une moyenne de 4.2%. Les deux exceptions sont l'Allemagne et le Japon qui n'ont pas suivi le mouvement mondiale et ont continué le cycle de correction commencé dans les années 90. La comparaison entre les indices rapport Prix/Loyers et Prix/Revenus pour les différents pays montre que la majorité est dans une situation de bulle, le nombre d'années en termes de revenus à consacrer pour l'achat de son logement étant bien supérieur à celui de la Suisse, l'Allemagne et le Japon. L'OCDE souligne d'ailleurs le mouvement de reflux observé récemment dans les différents pays du globe.

Notes et références de l?article

• (en) Cet article est partiellement ou en totalité issu d?une traduction de l?article de Wikipédia en anglais intitulé « Real Estate Bubble » (voir la page de discussion).

Voir aussi

Articles connexes

• Bulle spéculative
• Bulle immobilière américaine des années 2000
• Marché immobilier français
• Évaluation immobilière
• Glossaire de l'immobilier
• Étalement urbain
• Indice Case-Shiller
• Patrimoine immobilier
• Politique de la ville
• Plan local d'urbanisme
• Trou noir de l'immobilier
• Collectif Jeudi Noir

Liens et documents externes

• Éclatement de la bulle sur le marché immobilier américain, article de Stéphane Sorbe dans la revue Trésor-Eco de la DGTPE
• Boom des prix de l`immobilier dans les annees 90 et strategie de ciblage d`inflation, article de recherche dans les documents de travail de la Banque de France (Sebastien Frappa et Jean-Stephane Mesonnier)
• Site sur la mécanique de la bulle immobilière et sur son actualité.
• Proposition de loi tendant à lutter contre les excès des ventes par lots et de la spéculation immobilière (M. Patrick Beaudouin)
• La crise immobilière arrive et ça va faire très mal, analyse statistique sur la bulle immobilière Française.
• Un forum de discussion sur la bulle immobiliere et le marché immobilier.
• Statistiques et indices sur le long terme par Jacques Friggit
• Historique des prix immobilier à Paris, Recueil de graphiques et chiffres sur l'historique des prix immobiliers sur le marché parisien
• Les marchés fonciers à l'épreuve de la mondialisation, nouveaux enjeux pour la théorie économique et pour les politiques publiques, Mémoire d'habilitation à diriger des recherches de Natacha Aveline.

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